Giao dịch nhà, đất: Nhiều rủi ro rình rập

Thứ Tư, ngày 20/11/2013, 07:53

Thiệt thòi chủ yếu rơi vào người mua nhà do các chế tài dành cho chủ dự án vi phạm hợp đồng hoặc thiếu hoặc chưa đủ mạnh.

Tại hội thảo “Các giải pháp quản lý rủi ro, giải quyết xung đột trong thị trường bất động sản” do Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC) tổ chức ngày 19-11, nhiều chuyên gia cho rằng thời điểm thị trường bất động sản (BĐS) rơi vào trầm lắng cũng là lúc bộc lộ ngày càng nhiều tranh chấp phức tạp. Qua đó cho thấy nhiều hạn chế trong công tác quản lý như xử lý tranh chấp yếu kém, quản lý yếu kém, tính minh bạch yếu kém…

Điểm mặt các tranh chấp

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, chỉ ra sáu loại tranh chấp phổ biến hiện nay trên thị trường BĐS. Điển hình như tranh chấp trong thực hiện các giao dịch BĐS liên quan tới giá giao dịch mà cụ thể là giá ghi trên hợp đồng thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường. “Hầu hết các trường hợp mua bán nhà đất hiện nay đều có hai hợp đồng, một hợp đồng dùng để công chứng thường ghi giá giao dịch rất thấp, thấp hơn cả giá Nhà nước quy định. Một hợp đồng tay với giá giao dịch thực tế theo giá thị trường nhưng hợp đồng này chỉ là sự thỏa thuận giữa hai bên và không được công chứng. Đến khi có tranh chấp, người mua muốn lấy lại số tiền thực bỏ ra là rất khó” - GS Võ lưu ý.

Giao dịch nhà, đất: Nhiều rủi ro rình rập - 1

Theo GS Đặng Hùng Võ, để hạn chế các tranh chấp BĐS, nhà nước cần hoàn thiện, bổ sung các quy định về điều chỉnh mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia thị trường BÐS. Ảnh: HTD

Ngoài ra còn có các tranh chấp trong thực hiện các giao dịch về BĐS khi chưa có giấy chứng nhận đối với nhà thuộc dự án, hay tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án và người góp vốn “mua nhà trên giấy” với các cam kết giữa hai bên. Hoặc các tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án nhà chung cư và cư dân ở nhà chung cư về các không gian công cộng, chi phí dịch vụ và chất lượng dịch vụ... “Chẳng hạn như tranh chấp về cách tính diện tích căn hộ của Tập đoàn Nam Cường tại dự án Lê Văn Lương Residential ở Hà Đông hay tranh chấp phí dịch vụ tại Keangnam vừa qua là những điển hình có thể thấy rõ nhất” - GS Võ dẫn chứng.

Chỉ ra các tình huống xung đột cụ thể, LS Nguyễn Trúc Hiền, thành viên VIAC, cho hay tranh chấp thường phát sinh trong những trường hợp chủ dự án chậm tiến độ theo hợp đồng hay nhà đầu tư không thực hiện việc góp vốn. Hoặc là các tranh chấp do các quy định không rõ ràng của hợp đồng về mốc tiến độ, thời điểm phát sinh nghĩa vụ thực hiện của các bên… Các tranh chấp về giá trị góp vốn, sử dụng tiền góp vốn, tình trạng nhà bàn giao không đúng thỏa thuận cũng thường gặp.

Cũng theo phân tích của bà Hiền, lúc này rủi ro, thiệt thòi chủ yếu rơi vào phía nhà đầu tư (người mua nhà) do hợp đồng thiếu các chế tài hoặc các chế tài dành cho chủ dự án chưa đủ mạnh như không quy định quyền chấm dứt hợp đồng của nhà đầu tư. Thêm vào đó, nhà đầu tư không có các bảo đảm thỏa đáng để buộc chủ dự án phải hoàn trả tiền, thanh toán tiền bồi thường cho dù hợp đồng có quy định quyền chấm dứt hợp đồng hoặc quyền bồi thường.

Quá nhiều lỗ hổng

Theo GS Ðặng Hùng Võ, các tranh chấp trên xuất phát từ việc đầu tư ăn xổi mang lại lợi nhuận cao khi thị trường BÐS nóng khiến nhiều người nhắm mắt làm liều. Mặt khác, chủ đầu tư dự án và cả người tiêu dùng chưa có tính chuyên nghiệp, chỉ nhìn thấy lợi trước mắt, một số khách hàng bị cuốn theo tâm lý đám đông. Trong khi đó, pháp luật còn thiếu các quy định về quản lý giao dịch BÐS hình thành trong tương lai, quản lý rủi ro chưa đúng cách, quy định chưa rõ ràng về không gian, ban quản lý chung cư, dịch vụ… Các hợp đồng, thỏa thuận giữa chủ đầu tư dự án và khách hàng còn thiếu các quy định bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, thiếu sự giám sát của cơ quan chức năng.

Luật sư Đào Ngọc Chuyền nêu ý kiến: Rủi ro pháp lý có thể phát sinh ở bất kỳ lĩnh vực nào khi cơ chế điều chỉnh có tính áp đặt nhưng lỏng lẻo, thiếu kịp thời như hiện nay. Đối với các giao dịch BĐS, loại rủi ro này xuất hiện ở rất nhiều khâu và diện rộng từ khi lập và triển khai dự án, mua bán, chuyển nhượng, công chứng, sang tên, nộp thuế, cấp tín dụng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, giải quyết tranh chấp, thi hành án… Khi hệ thống văn bản pháp luật còn bất cập, cơ chế hành chính giữ vị trí dẫn dắt (thay vì cơ chế thị trường), khả năng áp dụng pháp luật hạn chế, thiếu chuẩn mực, thiếu minh bạch thì rủi ro pháp lý rình rập ở hầu hết các khâu, là rào cản đối với sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS. Chính điều này đã làm phát sinh nhiều tiêu cực khiến không ít trường hợp quan hệ dân sự thương mại trở thành quan hệ hình sự với tính chất phức tạp, hậu quả khó khắc phục. “Cạnh đó, rủi ro từ thị trường ngầm, đầu cơ, từ thông tin sai lệch, lợi ích nhóm cũng dễ dẫn đến các tranh chấp” - LS Chuyền nhấn mạnh.

GS Đặng Hùng Võ đề nghị: “Để hạn chế các tranh chấp BĐS, Nhà nước cần hoàn thiện, bổ sung các quy định về điều chỉnh mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia thị trường BÐS. Trong đó, tăng cường cơ chế bảo vệ quyền tài sản của người tiêu dùng, quản lý tốt các rủi ro, giá trị thật ghi trên hợp đồng. Đồng thời, cần có cơ chế minh bạch thông tin, tạo các kênh thông tin để người mua nhà có thể tiếp cận tìm hiểu về quy hoạch, căn cứ pháp lý của các dự án BÐS và tăng cường các quy định xử phạt vi phạm, nâng cao chất lượng công tác kiểm tra, giám sát”.

Theo Thu Hằng (Pháp luật TPHCM)
Thị trường bất động sản Đột nhập  trụ sở phi thuyền  5 tỷ đô sắp ra mắt của Apple Trụ sở có tên Apple Park có hình dáng hoành tráng như một chiếc phi thuyền đang ít nhiều gây tò mò cho toàn thế giới.
23/11/2017 18:00
Giới đầu tư nhà giàu Hà thành đang đổ tiền vào đâu? Khi kênh đầu tư vàng đang đi ngang về giá, đầu tư chứng khoán dễ gặp rủi ro và gửi tiết kiệm ngân hàng tiếp tục ở mức...
23/11/2017 16:00
Kinh Doanh Vụ chỉ được rút tối đa 5 triệu/ngày: NHNN nói gì? Ngân hàng Nhà nước cho rằng Dự thảo dự kiến mở rộng phạm vi dịch vụ tại POS, thực tế là nhằm đáp ứng tốt hơn nhu cầu...
23/11/2017 15:30
Vì sao dự án The Golden Armor - B6 Giảng Võ gây sốt? The Golden Armor tọa lạc tại trung tâm hành chính quốc gia – quận Ba Đình – khu vực được chú trọng về cơ...
23/11/2017 14:00
Ngân hàng Bắc Á khai trương thêm điểm giao dịch mới tại Gia Lâm, Hà Nội Sáng ngày 23/11/2017, Ngân hàng TMCP Bắc Á Chi nhánh Gia Lâm tưng bừng khai trương mới Phòng giao dịch Trâu Quỳ tại...
23/11/2017 14:00
Kinh Doanh Lãi suất tiền gửi tăng - giảm đan xen Trong khi Ngân hàng TMCP Ngoại thương giảm lãi suất, nhiều ngân hàng khác lại tăng
23/11/2017 13:55
Ngày Black Friday Black Friday: Ham rẻ mua iPhone 6 giá 100USD, ai ngờ chỉ nhận được khoai tây sống Cô nàng tưởng mua được chiếc iPhone 6 chính hãng với giá hời, ai ngờ nhận được vỏ hộp điện thoại với 11 miếng khoai...
23/11/2017 18:00
FUSO khai trương đại lý chuẩn 3S đầu tiên tại Tây Nam Bộ Thương hiệu xe tải và xe khách chất lượng cao đến từ Nhật Bản FUSO và Công ty Cổ phần dịch vụ ôtô Hàng Xanh chính...
23/11/2017 16:00
Giá xe ô tô Giá ô tô giảm mạnh, nôn nóng vay mua luôn hay quyết đợi 2018? Tiết lộ của một chuyên viên tín dụng ngân hàng cỡ vừa tại Hà Nội, với cá nhân anh, số lượng khách tiếp cận làm thủ...
23/11/2017 16:00
Kinh Doanh Người Việt ăn mì gói  " khủng "  hàng đầu thế giới Tính trung bình, mỗi người Việt tiêu thụ hơn 50 gói mì/năm, đưa Việt Nam đứng top trên bản đồ tiêu thụ mì gói toàn...
23/11/2017 14:20
Khách hàng rầm rộ mua sắm siêu giảm giá kiểu Black Friday của Co.opmart Lần đầu tiên hệ thống siêu thị hàng tiêu dùng nhanh trong nước là Co.opmart và Co.opXtra thử nghiệm hình thức đồng...
23/11/2017 14:00
Tiêu chí lựa chọn cửa cuốn an toàn Khi thị trường Cửa cuốn Việt Nam đang ngày càng rối loạn với nhiều dòng sản phẩm có nhãn hiệu không rõ ràng, không...
23/11/2017 12:00
   
  • Các chuyên mục khác